Planschade

Door een ruimtelijk plan kunt u schade lijden. Dat kan een bestemmingsplan zijn, maar ook andere ruimtelijke plannen kunnen schade veroorzaken. Deze schade noemen we planschade.

In een bestemmingsplan staat wat en waar in de gemeente gebouwd mag worden. Elk deel van de gemeente krijgt een bestemming. Krijgt een deel van de gemeente door een bestemmingsplan een andere bestemming? Dan kan daardoor voor u schade ontstaan. Bijvoorbeeld als op een stuk grasland voor uw woning nu woningen mogen komen.

Is dit bij u het geval? Dan kunt u aan de gemeente een vergoeding vragen voor deze planschade.

Wanneer komt u in aanmerking voor een vergoeding van planschade?

Er is financiële schade ontstaan:

  • Uw bedrijf heeft minder inkomsten door het plan (inkomensderving).
  • Uw huis of ander gebouw is minder waard geworden door het plan (waardevermindering onroerende zaak).

Planschade

Om in aanmerking te komen voor vergoeding in planschade zijn 2 dingen van belang:

  • Toen u het huis, gebouw of de grond kocht wist u niet van de wijziging. U had het ook niet kunnen weten. Was de procedure om het bestemmingsplan te wijzigingen op het moment van aankoop al in volle gang? Dan krijgt u niets vergoed.
  • U moet de vergoeding aanvragen binnen vijf jaar nadat het bestemmingsplan definitief is geworden.

Heeft u vragen?

Heeft u nog andere vragen? Dan kunt u op werkdagen bellen met het Omgevingsloket van de gemeente (0344) 637 167. Ook is het mogelijk om via e-mail vragen te stellen (omgevingsloket@tiel.nl).

U kunt het aanvraagformulier planschadevergoeding (pdf, 236 kB) downloaden. U stuurt het ingevulde formulier met de benodigde bijlagen naar de gemeente. U krijgt dan van ons een ontvangstbevestiging met het verzoek om € 300,- over te maken.

Hoe u kunt betalen en voor wanneer u dat moet doen, staat in de brief die u van ons ontvangt. Als u op tijd betaalt, gaan wij uw aanvraag behandelen. Als wij de planschade (gedeeltelijk) vergoeden, betalen wij het bedrag aan u terug.

Hoe lang duurt het?

Het duurt nog wel een aantal maanden voordat u antwoord krijgt op uw aanvraag. Bij de behandeling nemen wij de volgende stappen:

  • Gemeente neemt contact op met een zelfstandig planschade adviesbureau.
  • Wij vragen of u akkoord gaat met het adviesbureau.
  • Als u akkoord gaat, krijgt het adviesbureau de opdracht.
  • U wordt door het adviesbureau uitgenodigd om uw aavraag toe te lichten.
  • Ook de gemeente kan een reactie geven op het planschadeverzoek.
  • Het adviesbureau en de gemeente komen bij uw woning kijken.
  • Het adviesbureau maakt een conceptadvies.
  • U en de gemeente kunnen op het conceptadvies reageren.
  • Het adviesbureau maakt het advies definitief en stuurt het naar de gemeente.
  • Burgemeester en wethouders nemen een beslissing op uw aanvraag.

U begrijpt dat al deze stappen tijd kosten. Het adviesbureau of de gemeente zal u informeren over het proces. Ook hoort u dan of u iets moet doen of niet. Na het besluit van burgemeester en wethouders kunt u nog bezwaar maken.

Het aanvragen van planschade kost € 300,-. Als wij de planschade (voor een deel) vergoeden, betalen wij deze € 300,- aan u terug.

Hoe wordt planschade bepaald?

Uw aanvraag sturen wij naar een adviesbureau. Het adviesbureau beoordeelt uw aanvraag. Hiervoor kijkt hij naar het oude en het nieuwe bestemmingsplan. Is het nieuwe bestemmingsplan voor u nadeliger dan volgt de volgende stap. Het adviesbureau kijkt dan of uw woning daardoor ook minder waard is geworden.

Voorbeeld

Stel, er komt een flat voor uw deur. En dit was in het oude bestemmingsplan ook al mogelijk. Ook al staat het gebouw er niet, we houden wel rekening met deze oude mogelijkheden. De oude mogelijkheden worden als het ware ‘afgetrokken’ van de nieuwe mogelijkheden. In het oude bestemmingsplan mocht de flat 16 meter hoog zijn. In het nieuwe bestemmingsplan is een flat van 20 meter hoog mogelijk. Het nadeel is dan 4 meter.

De volgende vraag is: Is door een vier meter hogere flat uw woning minder waard geworden?

U heeft altijd een eigen risico

Als u schade heeft door veranderingen in uw omgeving dan betaalt de gemeente  niet alle planschade. Een deel van de planschade blijft voor uw eigen rekening. Dit noemen we het normaal maatschappelijk risico. Dit is 2% van de waarde van uw woning of van uw bedrijfsinkomsten.

Een hoger eigen risico van bijvoorbeeld 5% is ook mogelijk. Welk percentage voor u geldt, hangt af van:

  • Of de ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is, zoals het bouwen van woningen.
  • Of de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag. Denk aan nieuwe woningen in de bebouwde kom van Tiel.
  • Of de ontwikkeling binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. Voorbeeld: woningen in plaats van een leeg gebouw in een woonwijk past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving.
  • Of de ontwikkeling binnen het gevoerde beleid past. In de structuurvisie van Tiel staat bijvoorbeeld dat het gebied een ontwikkelgebied is. Of er staat dat wij nieuwe woningen in de bebouwde kom bouwen.

Wanneer betalen we geen planschade?

Als de planschade binnen het normaal maatschappelijk risico valt, betalen wij u geen planschade. Houdt hier rekening mee. Als u namelijk geen planschade ontvangt, krijgt u ook uw aanvraagkosten van €300,- niet terug.

Voorbeeld

Uw woning is € 250.000,- waard. Door een nieuw bestemmingsplan is uw woning nog maar € 237.500,-- waard. De waardevermindering is dan € 12.500,-.
Van deze waardevermindering betalen wij minimaal € 5.000,- niet. Dit is namelijk het verplichte deel van 2% (eigen risico). Dan betalen we u dus € 7.500,- (planschade) en € 300,- (aanvraagkosten).

Maar stel dat uw woning € 250.000,-- waard is. Door een nieuw bestemmingsplan is uw woning nog maar € 245.000,-- waard. De waardevermindering is dan € 5.000,-. In dit geval krijgt u geen planschade. Het eigen risico is namelijk minimaal € 5.000,-. U krijgt uw € 300,- (aanvraagkosten) niet terug.